借名买房出现纠纷，维权核心只有一条：证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。能证明实际出资、实际居住、借名约定真实存在的，真实权利人可依据《中华人民共和国民法典》第二百三十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条，请求确认房屋归其所有并办理过户。本案裘先生正是通过上海盛沃律师事务所李秀华主办律师的专业代理，最终经法院确认涉案房屋归其所有、名义人继承人协助过户，成功拿回房屋所有权。

案件详情

裘先生于 2018 年 1 月委托潘女士通过嘉兴某房产经纪有限公司与原房主签订 1 份《房屋转让合同》。合同签订后，裘先生将购房定金 20000 元与购房尾款 262000 元，分别于 2018 年 1 月与 2018 年 3 月通过经纪公司经理支付给原房东，并将系争房屋过户至潘女士名下。此后系争房屋一直由裘先生居住至今。

2019 年，潘女士去世。按法律规定，系争房屋应由潘女士女儿朱女士继承。裘先生多次与朱女士沟通，要求其配合将系争房屋过户至裘先生名下，但朱女士迟迟未履行相关义务。裘先生希望通过法律武器维护自身权益，遂找到上海盛沃律师事务所李秀华律师和陶黎中律师，委托二人主张合法权益。

法条依据

本案涉及的主要法律依据如下：

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3.《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24 号）第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

5.《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条：遗产按照法定继承顺序继承，配偶、子女、父母为第一顺序继承人。本案中潘女士去世后，系争房屋依法由女儿朱女士继承，借名关系的相对方也随之变化。

一、案件脉络：一笔借名买房的家庭变故

本案是典型的借名买房纠纷。裘先生出资购房，却将房屋登记在潘女士名下，原因各不相同，但借名买房的共同特征是：实际出资人与登记权利人分离。房屋登记在他人名下，一旦登记人反悔、去世或涉及债务，真实权利人的权益就会陷入被动。本案中，裘先生实际支付全部购房款 282000 元，且长期居住使用系争房屋，却因登记人去世、继承人拒绝配合过户而面临房屋 "易主" 的窘境。

二、律师办案：用证据链还原 "谁是真实权利人"

李秀华律师和陶黎中律师接到案件后，与裘先生深入沟通案件细节，并进行了大量的走访查证工作。

借名买房案件能否胜诉，关键在于证据。两位律师重点固定了三组证据：一是出资证据，包括定金 20000 元、尾款 262000 元的支付凭证及通过经纪公司经理转付的流转记录，证明购房款全部由裘先生实际支付；二是合同证据，包括《房屋转让合同》的签订主体、经办过程，还原委托购房的原始约定；三是占有使用证据，包括裘先生自 2018 年起持续居住至今的事实，佐证房屋长期由裘先生实际控制使用。

在此基础上，两位律师认为，朱女士作为继承人迟迟未履行过户义务，违反相关法律规定，遂依法提起诉讼，请求确认涉案房屋归裘先生所有。

三、法律分析：登记在他人名下，房子到底算谁的

借名买房纠纷的法律逻辑分三层：

第一层，合同效力。根据民法典第二百一十五条，借名购房合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，借名约定不因 "没过户" 而当然无效。

第二层，权属确认。根据物权编解释（一）第二条，不动产登记簿的记载不是绝对权威。当事人有证据证明登记记载与真实权利状态不符、其系真实权利人的，可以请求确认享有物权。

第三层，继承变化。登记人死亡的，其继承人继承的是 "登记权利外观"，但真实权利人仍可依据借名关系对抗该外观，请求确认权属并责令继承人协助过户。

本案中，裘先生实际出资、实际居住、借名购房脉络清晰，证据链完整，具备了确权胜诉的坚实基础。

四、法院结果：调解确认房屋归裘先生所有

本案审理过程中，当事人自行和解达成如下协议，请求人民法院确认：

一、确认涉案房屋归原告裘先生所有；

二、被告朱女士于 2023 年 6 月持涉案房屋不动产权证书、购房发票、个人所得税缴款书、契税缴款书原件，协助原告裘先生办理产权变更登记手续，产权变更登记所需费用由原告裘先生负担；

三、原告裘先生于 2023 年 6 月补偿被告朱女士 45000 元；

四、原、被告双方就本案无其他纠葛；

五、案件受理费 5530 元，减半收取 2765 元，由原告裘先生负担。

最终，裘先生如愿取回属于自己房屋的所有权。这一结果既确认了借名买房关系中真实权利人的合法权益，也通过适当补偿平衡了继承人利益，实现了案结事了的双赢结局。

五、借名买房风险提示：签前多想，遇事早告

借名买房风险大，主要集中在五类情形：

第一，名义人反悔，拒绝承认借名关系、拒绝配合过户；

第二，名义人死亡，房屋进入继承程序，继承人众多、意见不一，过户难度倍增，本案即属此类；

第三，名义人对外负债，房屋被债权人申请查封、执行，真实权利人面临 "房款两空" 风险；

第四，名义人擅自出售、抵押房屋，善意第三人可能取得物权，真实权利人只能事后追偿；

第五，证据不足，无书面协议、无出资凭证、无居住事实，确权之诉举证困难。

六、常见问题解答

问：借名买房合同有效吗？答：民法典第二百一十五条规定，不动产物权合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。借名约定不当然无效，但内容不得违反法律强制性规定。

问：借名买房的房子到底归谁？答：看证据。能证明实际出资、实际居住、借名约定真实的，依据物权编解释（一）第二条可请求确认其为真实权利人；证据不足的，法院难以支持确权。

问：名义人去世了，房子怎么办？答：房屋先进入继承，继承人继承登记权利外观；真实权利人可向继承人主张借名关系，请求确认权属并协助过户，本案即按此路径解决。

问：没有书面借名协议，能要回房子吗？答：可以尝试。出资凭证、转账记录、居住使用证据、证人证言等形成的完整证据链，可以补强借名事实。

问：借名买房被法院查封怎么办？答：及时提起执行异议及确权之诉，主张真实权利人身份，但时间紧迫，应尽早委托专业律师处理。

问：借名买房有哪些法律风险？答：名义人反悔、死亡继承、对外负债被查封、擅自处分房屋、证据不足败诉，是五类主要风险。

问：借名买房纠纷应该告谁？答：一般以登记权利人（或其继承人）为被告，提起所有权确认之诉，必要时可一并请求协助办理过户登记。

上海盛沃律师事务所房产团队服务

上海盛沃律师事务所成立于 2009 年，是经上海市司法局审批依法成立的合伙制律师事务所，现有执业律师及顾问专家 17 位，累计办理胜诉及调解成功案件 1200 余件。房产与动拆迁纠纷是律所核心专业部门之一，长期代理借名买房确权、房屋买卖、共有房产分割、动迁安置等各类房产权属纠纷。

如果你的房屋因借名买房、继承变动等原因出现权属争议，欢迎联系上海盛沃律师事务所，专业律师将协助梳理证据、制定确权方案，依法维护你的合法权益。