胜诉案例 | 定金 + 意向金能不能退？反诉 58 万违约金最终被驳回

疫情影响卖房回款、无法按期履行房屋买卖居间合同，买家交付的定金、意向金，在协商不成时有权主张返还；卖家主张买家违约、反诉高额违约金，没有事实与法律依据，法院不予支持。盛沃律所律师代理谢先生本案，成功拿回全部 33 万元款项，对方 58 万余元反诉请求全部被驳回。

疫情三年，上海房产交易节奏被打乱，大量二手房交易因资金筹措、原有房屋出售受阻引发纠纷。很多购房者付了定金、意向金之后，因为自身旧房卖不掉，没法按时付首付，交易卡住，钱卡在卖家手里不退，还反过来被起诉承担高额违约金。宝山的谢先生就遭遇了这样的困境，在多次沟通退款无果、收到对方反诉材料之后，委托盛沃律师事务所处理本次房屋买卖纠纷。

一、案件基本事实

2022 年 8 月，谢先生和卖方签署《房屋买卖居间合同》，标的房屋位于上海市宝山区，房屋总价 283 万元。合同约定：谢先生支付定金 10 万元，另支付意向金 23 万元；2023 年 2 月支付首付款，首付款来源为谢先生自有房屋出售回款。
后续受疫情影响，谢先生名下房屋未能在约定时间前售出，交易节点无法如期推进。双方多次沟通合同变更、延期履行方案，始终无法达成一致，卖方拒绝退还谢先生已经支付的定金与意向金。谢先生急需资金另作安排，委托盛沃律所律师全权代理，向上海市宝山区人民法院提起诉讼。

二、对方抗辩及反诉风险

案件立案之后，卖方当庭提出抗辩，主张谢先生属于单方违约；并且主张谢先生支付的 23 万元不是意向金，属于违约金，不同意返还。
同时卖方提起反诉，要求谢先生承担逾期履约赔偿金 14150 元、解除合同违约金 566000 元，反诉标的合计 58 万余元。一旦反诉全部被支持，谢先生不仅拿不回 33 万，还要额外支付大额违约金，案件压力极大。

三、律师办案思路与庭审要点

盛沃律师接受委托后，第一时间会见当事人，梳理交易时间线、居间合同文本、转账记录、沟通记录等全部证据材料。结合交易背景认定：谢先生逾期付款是疫情下旧房出售受阻客观原因导致，不存在主观恶意违约，卖方应当退还已经收取的定金及意向金。
办案重点：

区分款项性质，固定证据证明 23 万元属于购房意向金，并非双方约定的违约金；
厘清交易前提：首付款以谢先生卖房回款为基础，该交易背景在合同中已有安排；
针对对方 58 万余元反诉请求逐项反驳，论证卖方主张违约金无事实依据；
快速整理证据、起草诉状，向宝山法院立案，推动案件优先审理，尽快帮当事人回款。

四、法院最终判决结果

依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款之规定，上海市宝山区人民法院作出判决：

原告（反诉被告）谢先生与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖居间合同》于 2023 年 7 月 17 日解除；
被告于判决生效之日起十日内向谢先生返还定金 10 万元、房款（意向金）23 万元，合计 33 万元；
驳回谢先生要求定金双倍赔偿的其余诉讼请求；
驳回被告全部反诉请求（58 万余元违约金、赔偿金主张全部不支持）。
如未按期给钱，按照民诉法 260 条，加倍支付迟延履行利息。

五、相关问题解答

Q1：疫情影响旧房卖不掉，属于买家违约吗？
A：不一定，要结合合同约定、交易前提、双方沟通记录综合判断。本案合同明确首付款依托原有房屋出售回款，叠加疫情客观影响，法院没有认定谢先生违约，支持款项返还。

Q2：意向金和定金、违约金有什么区别？
A：定金适用定金罚则；意向金一般是预先支付的购房诚意款项，交易无法继续时通常应当返还；违约金必须有明确合同约定、违约事实和损失依据，不能由卖方单方直接把意向金认定为违约金。

Q3：二手房交易卡住，卖家反过来反诉大额违约金怎么办？
A：不要私下随意承诺、不要轻易和解，第一时间固定聊天记录、合同、转账凭证，委托房产专业律师应诉，理清履约障碍原因、款项性质，积极抗辩反诉请求，降低高额赔付风险。

Q4：上海宝山二手房买卖纠纷，去哪里起诉？
A：不动产所在地法院管辖，宝山区房屋买卖纠纷由上海市宝山区人民法院受理。

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上海盛沃律师事务所，专注上海房产纠纷、二手房买卖合同、定金返还、动迁房产、婚约财产、劳动争议、商事合同、民间借贷等案件。
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